Vor der Vertragsunterschrift Eigentumsurkunde und Belastungen prüfen; alle Zahlungen per Überweisung mit Verwendungszweck leisten

Kosten

Kostet nichts. Mit Ihrem Ausweis (身份证) gehen Sie einmal zur Immobilien-Registrierungsstelle (不动产登记机构); die Abfrage dauert eine halbe Stunde. Schwierig ist, dass der Vermieter die Eigentumsurkunde persönlich vorzeigen muss.

Was es bringt

Vor dem Vertragsabschluss muss der Vermieter Ihnen seinen Ausweis und die Eigentumsurkunde (产权证) der Immobilie zeigen. Hat er keine Eigentumsurkunde, muss er andere Unterlagen vorlegen, die belegen, dass er die Wohnung vermieten darf. Der Vermieter muss außerdem mitwirken, wenn Sie die Angaben zur Wohnung abfragen und überprüfen; das ist eine Pflicht, die die Verwaltungsvorschriften dem Vermieter auferlegen. Haben Sie noch keinen Vertrag unterschrieben, können Sie mit Ihrem Ausweis bei der Immobilien-Registrierungsstelle (不动产登记机构) der Stadt oder des Kreises, in dem die Wohnung liegt, einige Dinge abfragen. Abfragbar sind: die Grunddaten der Wohnung, ob es Miteigentümer gibt, ob eine Hypothek oder ein Wohnrecht (居住权) eingetragen ist und ob die Wohnung beschlagnahmt wurde. Nach dem Vertragsabschluss können Sie mit dem Mietvertrag das Ergebnis der Eintragung abfragen. Dieser Schritt ist wichtig, denn der Grundsatz «Kauf bricht nicht Miete» (买卖不破租赁) hat zwei Ausnahmen. Wurde die Wohnung schon vor der Vermietung zugunsten einer Bank mit einer Hypothek belastet und später zur Tilgung der Schulden versteigert, können Sie vom neuen Eigentümer nicht verlangen, dass er Sie zu den ursprünglichen Bedingungen wohnen lässt. Dasselbe gilt für eine Wohnung, die vor der Vermietung bereits vom Gericht beschlagnahmt war. Versteigert ein Gericht die Wohnung und steht der Mietvertrag einer früheren Hypothek im Weg, entfernt das Gericht den Mietvertrag vor der Versteigerung. Umgekehrt gilt: Wurde die Wohnung zuerst an Sie vermietet, sind Sie schon eingezogen und belastet der Vermieter sie erst danach, berührt die Hypothek Ihren Mietvertrag nicht. Ist die Wohnung beschlagnahmt oder ihr Eigentum umstritten, sodass Sie dort nicht wohnen können, dürfen Sie den Vertrag auflösen. Macht ein Dritter ein Recht geltend und können Sie deshalb nicht wohnen, dürfen Sie verlangen, weniger oder gar keine Miete zu zahlen. Alle Zahlungen per Überweisung mit dem Vermerk «Miete für die Wohnung von [Name], [Monat]» zu leisten, ist die Erfahrung des Autors: Kommt es zum Streit, zeigt das, dass Sie gezahlt haben und wofür.

Hinweise

Wer der Eigentümer ist, gehört nicht zu den Angaben, die man ohne Vertrag abfragen kann. Deshalb müssen Sie den Namen auf der Eigentumsurkunde persönlich mit dem Ausweis des Vermieters abgleichen. Der Vermieter selbst sollte zur Unterschrift erscheinen; kann er nicht kommen, brauchen Sie eine Vollmacht (授权委托书). Vermietet ein Untervermieter (二房东) an Sie weiter, brauchen Sie die schriftliche Zustimmung des ursprünglichen Vermieters. Rechte wie die Vertragsauflösung oder eine geringere Miete müssen Sie vor Gericht durchsetzen, wenn der Vermieter sie nicht anerkennt. Ein Verfahren in der ersten Instanz nach dem normalen Verfahren (普通程序) muss nach Vorschrift innerhalb von 6 Monaten abgeschlossen sein; es kann verlängert werden, und die Anwaltskosten zahlt man in der Regel selbst. Dass beim Überweisen der Verwendungszweck angegeben werden muss, ist in keiner Vorschrift direkt festgelegt; das ist die Erfahrung des Autors. Beim Kauf einer Gebrauchtwohnung lässt sich das ebenso vor dem Unterschreiben prüfen; nach dem Vertragsabschluss muss noch eine Vormerkung eingetragen werden, siehe §15.14 (Vormerkung im Grundbuch).

Evidenzgrad

A : Konkrete Zahlen aus Metaanalysen, großen Kohorten oder randomisierten Studien; bei Recht und Politik der Gesetzes- oder Originaltext.

Quellen

1. State Council (2025). Regulations on Housing Rental (State Council Order No. 812, in effect September 15, 2025) (Article 9, item 1: "Show the tenant identity documents, the real estate title certificate of the housing to be leased, or other materials proving that they have the lawful right to lease it, and cooperate with the tenant in lawfully looking up and verifying the relevant information on the housing to be leased") [in Chinese]. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
2. Ministry of Natural Resources (2024 amendment). Interim Measures for Querying Real Estate Registration Materials (Articles 8, 19, 20 and 21) [in Chinese]. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
3. Ministry of Natural Resources (2025). Decision on amending the Interim Measures for Querying Real Estate Registration Materials (Ministry of Natural Resources Order No. 18; Article 21, item 3 is changed to "whether the real estate is subject to a registered mortgage, a priority notice registration, an objection registration, or a registered right of residence") [in Chinese]. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
4. National People's Congress (2020). Civil Code (Articles 405, 723, 724 and 725) [in Chinese]. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
5. Supreme People's Court (2020). Decision on amending 27 civil judicial interpretations, including the Interpretation of the Supreme People's Court on Several Issues Concerning the Application of the Trade Union Law of the People's Republic of China in Civil Trial Work ([2020] No. 17; item 21, point 6 amends former Article 20 of the interpretation on urban housing lease contracts, which after the articles were renumbered is Article 14: "(1) the house was already mortgaged before it was leased, and ownership changes because the mortgagee enforces the mortgage; (2) the house was already lawfully seized by a people's court before it was leased") [in Chinese]. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
6. Supreme People's Court (2004). Provisions on auctioning and selling off property in civil enforcement by the people's courts ([2004] No. 16, Article 31, paragraph 2; after [2020] No. 21 deleted Articles 5 to 7 it became Article 28, paragraph 2) [in Chinese]. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
7. Supreme People's Court (2020). Decision on amending 18 enforcement-related judicial interpretations, including the Provisions on Several Issues Concerning the Seizure of Railway-Transported Goods by the People's Courts ([2020] No. 21) [in Chinese]. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
8. On keeping evidence and putting a note on bank transfers, see the two items on bride prices and IOUs in §8

Aus dem chinesischen Original übersetzt. Originalbuch, Abschnitt 15, Tipp 6. Inhalte können veraltet sein, und Regeln unterscheiden sich je nach Ort. Wenn Sie tatsächlich zu einer Behörde, zum Arzt oder vor Gericht gehen, gilt, was Behörde, Ärztin oder Anwalt sagen. Haftungsausschluss